모두들 너무나 잘 아시듯이 수요가 공급보다 많으면 가격이 오르지요. 아파트도 수요가 공급보다 더 많으면 당연히 가격이 오르고요.

그래서 아파트 가격이 너무 높다 싶으면, 정부는 언제나 수요를 억제하거나 공급을 더 늘려 가격을 잡으려 합니다. 상식적인 처방이지요.

하지만 어떤 효과를 노리면서 취한 정책은 의도치 않았던 다른 부작용을 가져오는 경우가 많습니다. 정책의 효과는 한 방향으로만 진행하지 않고 이런 저런 다른 방향으로도 진행을 하여 결국 초기에 의도했던 효과는 전혀 나타나지 않는 경우가 허다합니다.

윗 사진은 본문 내용과 상관 없음. ⓒ광주인
윗 사진은 본문 내용과 상관 없음. ⓒ광주인

저는 페북을 통해서 아파트 공급증가가 아파트가격 하락을 가져오지 않는다고 소리 높여 외치고 있습니다.

공급이 가격하락을 가져오려면 반드시 필요한 전제조건이 있습니다. 수요가 가만히 있어야 한다는 전제조건 말입니다. 수요가 가만히 있어주기만 한다면 공급이 증가하면 가격은 분명히 줄어들겠지요.

요즘 시중에 돈이 엄청나게 풀려져 있는데 그 돈이 갈 곳은 현재 부동산 밖에 없습니다. 정부가 2만채라는 엄청난 규모로 강남에 아파트를 짓겠다고 천하에 공표를 합니다. 투자를 할 최적지는 강남 아파트 2만채라고 알리고 있는 격입니다.

이런 소식에 아파트 수요가 들썩이지 않으면 그게 비정상 아닌가요. 공급 증가 소식에 수요는 결코 가만히 있어주지 않습니다.

아파트의 경우 공급증가는 그 증가를 훨씬 초과하는 새로운 수요를 만들어냅니다. 결국 가격은 하락하지 않고 오히려 오르게 됩니다.

정부가 일부러 아파트 가격을 올리려고 공급을 증가시킨다고는 생각하지 않습니다. 하지만 결과적으로 수요자극이라는 의도치 않는 경로를 통해 오히려 가격을 올리는 비극을 초래합니다.

특히 도시문제에 있어서 공급의 증가는 더 큰 수요증가를 초래합니다. ‘토다로’라는 경제학자는 도시와 농촌의 인구 이동에서 그런 결론을 도출했습니다. 농촌에서 도시로 인구가 이동하는 ‘이촌향도’ 현상... 소싯적에 많이들 들어보셨지요.

도시로 인구가 몰리면 도시에 문제가 발생하지요. 도시문제를 말끔히 해결하면 농촌에서 살기좋은 도시를 향해 더 많이 이동하여 도시는 이전보다 더 문제를 안게 됩니다.

해법은 농촌을 살기 좋게 해주어야 도시로 인구가 이동하지 않아 도시도 쾌적하고 농촌도 살 수있게 됩니다.

‘브래스’라는 수학자도 비슷한 증명을 해 냈습니다. 인구가 도시로 이동하여 교통이 혼잡해져서 불편하기 짝이 없게 되면 시내 도로 막히니 도로를 넓혀여 한다는 여론이 비등해지고, 시장이 그것도 예측 못하고 이게 뭐냐고 난리가 납니다.

그러면 시장은 막힌 곳을 넓혀 교통체증을 해결하고 한시름을 돌리지만, 다른 곳으로 다니던 차들이 넓혀진 도로를 이용하게 되어 넓히나 마나하는 일이 벌어집니다.

그래서 유럽의 도시정책은 혼잡이 발생하면 오히려 혼잡을 만들어내어 수요를 억제시킵니다. 공급증가 같은 정책은 쓰지 않습니다.

도로가 막히면 오히려 도로를 줄이고 자전거 도로로 전환하여 통행 자동차를 줄여 교통문제를 해결하지요. 얼마 전 파리시장이 재선되면 주차장을 6만개 없애버려 혼잡 문제를 해결하겠다고 한 맥락이 여기에 있는 겁니다.

강남 아파트 해법도 동일한 맥락에서 찾을 수있습니다. 오히려 강남아파트 숫자를 줄여야 합니다. 강남의 도로 사정을 악화시켜야 합니다.

이를테면 가능만 하다면 서울의 주요 도로가 강남을 통과하지 않고 우회하도록 만들어야 합니다. 그래서 사람과 시설을 다른 곳으로 분산시켜야 합니다. 

그 다른 곳은 지방이 제일 좋습니다. 농촌을 살기 좋게 해주면 도시로 사람이 이동하지 않듯이, 지방을 살기 좋게 해주면 서울로 강남으로 사람이 가지 않습니다. 그러면 강남 아파트 가격 오르지 않습니다.

지금처럼 강남 살기 불편한 쪽쪽 개선해주면 사람들은 강남으로 강남으로 몰려갈 수밖에 없습니다.

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