광주 첨단3지구 대행개발 관련 언론 브리핑 전문

광주연구개발특구 첨단3지구 3공구 조성공사 대행개발사업과 관련하여 최근 논란이 되고 있는 사항들에 대하여 추진배경부터 사업내용, 향후계획에 대하여 말씀드리겠습니다.

1. 추진배경

첨단3지구 개발사업은 1조2천억원의 사업비를 투자하여 3,616,853㎡(1,094,098평) 면적의 연구개발 특구를 조성하는 대규모 프로젝트로서, 사업의 안정적 추진을 위하여 LH와 공동으로 추진코자 하였으나, 2020. 8월 LH에서 사업참여를 포기하여 도시공사 단독으로 사업을 추진하게 되었습니다.

도시공사는 100대 국정과제인 인공지능중심산업융합집적단지, 국립심혈관센터가 포함되어 있는 첨단3지구 개발사업을 성공적으로 추진하고, 단독추진에 따른 재무적 어려움을 해소하고자 사업부지의 일부에 대하여 대행개발 추진을 금년 7월 결정하였습니다.

2. 대행개발 사업내용

대행개발이란 토지를 분양받아 사용하려는 자에게 사업부지의 일부를 직접 개발하도록 하는 개발방식으로, 도시공사는 연구개발특구법과 산업입지법에 근거하여 전체면적의 30%에 해당하는 325천평의 대행개발 계획을 수립하고,

대행개발사업자에게 공동주택용지 3개필지 68,856평을 선분양하여 분양대금 3,857억원을 일시에 납부 받아 보상비 등 초기투자비로 활용하여 재정부담 경감 및 금융비용 절감을 통하여 안정적 사업추진을 도모하고자 하였습니다.
                                       <대행개발 위치도 및 공급부지 위치도>

대행개발 (위치도)
공급부지 3개필지 (위치도)

3. 그간 추진경위

첨단3지구는 2011. 1월 과학기술정보통신부에서 광주연구개발특구로 지정하였고, 우리 도시공사는 2015. 12월 과기부로부터 사업시행자로 지정을 받아 사업을 추진하게 되었으며, 추진과정에서 감사원 및 광주광역시 의회로부터 안정적 재원확보 방안을 강구하라는 지적을 받아, LH와 공동으로 사업을 추진하기로 하였습니다.

그러나, 2020. 8월 LH에서 사업 참여를 포기하여 도시공사 단독추진에 따른 재무적 어려움을 해소하고자 2021. 7. 26일 이사회 승인받아 7. 30일 대행개발사업자를 공모하였고,

신용도와 시공능력이 우수한 업체를 선정하고자 신용등급, 유동비율, 시공능력평가액 등을 사업계획서의 주요 평가항목으로 제시하여, 대규모 사업비가 투자되는 대행개발사업의 안정적 추진을 담보코자 하였으며,

2021. 9. 16일 사업제안서 접수결과 현대엔지니어링컨소시엄이 단독으로 참여하였습니다.
 

4. 언론 및 시민단체에서 제기된 쟁점사항에 대한 설명

 첨단3지구 3공구 조성공사 대행개발사업자 공모조건 중 “유동비율 만점 기준을 200%로 반영하여 특정업체에게 유리한 조건”이라는 지적에 대해서는

자금의 안정적 확보를 위해 민간사업자의 높은 자금 조달능력이 요구되어 우량기업의 평가지표인 유동비율 200% 이상을 만점기준으로 제시하였으며,

2020년 기준 종합건설업체 평균 유동비율이 160%이고, 상위 30개업체 중 8개 업체가 유동비율 200% 이상(지역업체 3곳 200% 이상)으로 특정업체만 만점을 받는다는 주장은 사실과 다릅니다.

 ‘시공능력평가에서 건축 실적은 5조원 이상으로 해놓고 토목실적을 5,000억원으로 크게 줄여 결과적으로 특정업체에 유리하게 됐다’는 지적에 대해서는

우리공사는 대행개발의 안정적 추진을 담보하고자 대행개발 사업규모의 10배를 만점기준으로 토목과 건축에 동일하게 제시하여, ‘토목실적을 크게 줄여 특정 업체에 유리하게 되었다’는 것은 사실과 다릅니다.

※ 토목 : 부지조성공사 500억원, 건축 : 공동주택 3,861세대 공사 5000억원

 ‘통상 단독 컨소시엄만이 공모에 참여할 경우 유찰을 시키고 재공모에 나선다’는 지적에 대해서는

우리공사는 사업의 시급성, 금년 내 토지보상 지급 일정 등을 고려하고, 대행개발 공모절차가 통상 3개월 이상 소요된다는 점을 감안하여 단독 참여한 경우에도 사업계획서를 평가하되, 800점 이상을 득점한 경우에 한하여 우선협상대상자로 선정한다는 내용을 모집 공고문에 명시하였습니다.

그간 광주시와 도시공사에서 추진한 공모 사례에서 보듯이, 다수의 공모사업에서 단독참여 경우에도 협상대상자 결정기준을 사전에 제시하고 추진한 바 있음을 말씀드립니다.
 

 ‘광주도시공사가 특정업체에만 유리한 배점기준을 작성하였다’는 문제 제기에 대해서는

이와 같이, 대규모 사업비가 투자되는 대행개발의 안정적 추진을 담보하고자 신용도와 실적이 우수한 기업을 선정할 수 있도록 객관적이고 신뢰할 수 있는 평가지표를 제시한 것으로, ‘특정 업체에 유리하게 배점표를 작성하였다’는 “사전 내정설” 문제 제기는 결코 사실이 아님을 분명히 밝힙니다.

5. 최근 논란이 되고 있는 대장지구개발과 첨단3지구(3공구) 대행개발사업의 차이점에 대하여 말씀드리겠습니다.

‘판교대장지구 도시개발사업’은 민관합동 사업방식으로 성남도시공사가 50%+1주, 민간사업자가 50%-1주를 투자하여 설립한 ‘성남의 뜰’이 사업시행자이며,

언론보도에 따르면, 민간사업자는 도시개발사업의 사업시행자로 참여하여 도시개발에 따른 분양수입 4천억 원과 수의계약으로 분양받은 공동주택용지를 분양가상한제를 적용받지 않고 고분양가로 공급하여 4천5백억 원 등 9,500여억 원의 과도한 이익을 남겨 사회적 문제가 된 것으로 알고있습니다.

그러나, 우리 도시공사가 추진하는 “첨단3지구 3공구 대행개발사업”은 사업의 근거법, 사업방식이 근본적으로 판교대장지구와 다릅니다. 본 사업은 산업입지법에 따라 대규모 투자비의 안정적 확보를 위해 공모를 통하여 대행개발사업자에게 공동주택용지를 감정평가금액으로 선수 분양하는 형태의 사업으로서,

첨단3지구 토지개발에 따른 택지분양수입은 사업시행자인 도시공사에서 100% 전액 환수하며, 대행개발사업자가 선수 분양받아 시행하는 공동주택은 분양가상한제 및 62개 항목의 원가공개 대상으로 법률적으로 민간사업자의 과도한 이익을 제한하고 있는 것이 차이점입니다.

이와 같이 대장지구와 첨단3지구는 사업방식과 공동주택에서 취할 수 있는 수익구조가 다름을 다시 한번 말씀드립니다.

그럼에도 불구하고, 우리공사는 언론과 시민사회의 특정업체의 과도한 초과이익 발생 우려에 대하여 충분히 인지하고 있습니다.

6. 향후계획

본 대행개발사업은 첨단3지구 전체 사업의 안정적 추진을 위하여 차질 없이 추진되어야 합니다. 다만, 특정업체가 공동주택 3,861세대를 분양하는 주택사업으로 과도한 이익이 발생하지 않아야 한다는 시민사회의 지적에 대해서는 엄중히 받아들이고 이에 대하여 심도 있는 대책을 마련하겠습니다.

도시공사는 우선협상대상자 선정전에 사업제안자로부터 사전에 공동주택용지의 사업계획을 제출받아 분양예정가격과 수익률에 대하여 적정성 여부를 전문기관을 통해 철저히 검증하겠습니다.

사업계획의 검증결과 적합할 경우 대행계약서에 분양예정가격과 수익률을 명시하여 철저히 지키도록 하고, 뿐 만 아니라 공동주택 분양 결과 사업계획 대비 과도한 초과이익 발생 시에는 공공에 재투자하도록 명문화 하겠습니다.

※ 환수방안(예시) : 민간공원특례사업 준용하여 사업계획 대비 초과이익 발생시 공공에 재투자

아울러, 사업제안자가 제출한 사업계획의 검증결과 과도한 이익이 발생한다고 판단될 경우 우선협상대상자를 선정하지 않는 방안도 적극 검토하여 민간사업자가 공공택지 내 공동주택 개발에 따른 과도한 이익 발생을 원천적으로 차단하도록 하겠습니다.

광주도시공사는 첨단3지구 3공구 조성공사 대행개발사업과 관련하여 시민사회의 우려를 무겁게 받아들이며 공정하고 투명하게 사업이 추진될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.