성명서 [전문]
광주도시공사는 개발이익 환수조치에 대한 구체적 지침을 마련하여 재공모하라!
- 첨단 3지구 연구개발 특구 조성사업 특혜 공모 의혹에 대해 -
광주도시공사가 첨단3지구 연구개발특구 사업의 용지 조성 및 기반공사와 아파트 3861세대를 짓는 공동주택 매입 이권을 대행하는 개발사업자 선정 공모 과정에서 여러 우려가 제기되고 있다. 우리는 이 논란의 핵심이 개발 이익의 사회적 환수에 대한 구체적 지침 없이 민간사업자에게 과도한 이익을 주는 사업 구조를 벗어나지 못한 데에 있다고 생각한다.
광주도시공사는 시민단체와 언론의 우려에 대해, (1) 대행개발사업자에게 공동주택 매입비용 3857억원을 먼저 납부토록 해 토지 보상비 등 초기개발 비용으로 사용하고, (2) 토지개발에 따른 분양수입은 100% 도시 공사가 환수하며, (3) 대행개발업자가 분양하는 공동주택은 분양가 상한제 및 분양원가 공개(62개 항목) 대상으로 법률적으로 민간사업자의 과도한 이익이 발생하지 않도록 하겠다는 입장이다.
광주 도시공사의 주장을 있는 그대로 받아들여 보면 다음과 같은 결론에 도달하게 된다. 첫째, 토지보상비는 최대 3000억 내에서 이루어진다. 둘째, 아파트부지를 제외한 사업 용지의 분양 이익금은 전액 광주도시공사가 환수한다. 셋째, 최소한 분양가 상한제를 적용하여 아파트를 분양한다.
대략 이와 같은 조건에서 사업이 진행된다고 가정했을 때 나타나는 결과는 무엇일까?
먼저, 대행개발업자가 분양하는 공동주택은 분양가 상한제 및 분양원가 공개(62개 항목) 대상으로 법률적으로 민간사업자의 과도한 이익이 발생하지 않도록 하겠다는 주장을 살펴보자.
2021년 8월 현재, 광주는 대부분의 지역이 아파트 상한제가 적용되고 있고, 아파트 분양가는 3.3㎡ 1천416만 원이다. 공모지침에 명기된 아파트 분양 사업계획 사업개요에 근거해서, 3.3㎡ 1천500만 원 정도에 분양했다고 가정하고 총분양 수익을 계산하면, 100% 분양시 1조 2천억 원이 넘는 분양 수익을 올릴 것으로 예상된다.
여기에서 공동주택 매입 비용에서 3857억과 아파트 건축 비용, 인허가 비용 및 금융비용 등을 빼고 기반공사 대금 500억을 더하면, 이것이 민간사업자가 가져갈 이익이다. 평당 건축비를 금융비용을 포함해 3.3㎡당 550만 원 정도로 넉넉히 계산해 약 4천600억 정도가 소요될 것으로 예상해 보면, 민간사업자는 최소 4,000억 정도의 이익을 얻을 것으로 추산된다.
이 계산이 맞다면 민간사업자의 투자 대비 수익률은 50%에 육박한다. 일반적인 시장 수익률에 비해 지나치게 높은 수익률이다. 이는 분양가 상한제가 문제를 해결하는 만병통치약이 아니며, 수익률과 초과 이익금에 대한 명확한 기준과 이를 환수할 방안에 대한 지침이 마련되어야 한다는 점을 보여준다.
둘째, 아파트부지를 제외한 사업 용지의 분양 이익금은 전액 광주도시공사가 환수한다는 내용이다. 분명히 하고 싶은 것은 이 수익은 광주도시공사의 수익이지 광주시민을 위해 광주시가 운용할 수 있는 돈은 아니라는 점이다.
자치단체 차원에서 ‘공적 환수’는 그것이 돈으로 받는 것이든, 물품으로 받는 것이든 시민의 이익을 위해 광주시가 쓸 수 있다는 전제하에서 성립하는 것이다. 그러므로 이 수익에 대해서는 광주시와 도시공사 사이에 공적 환수의 성격을 분명히 하는 협약을 맺어야 한다. 이런 협약도 없이, 토지개발에 따른 분양수입을 도시공사에서 100% 환수하는 것만으로 공적 환수를 했다고 말하는 것은 손바닥으로 하늘을 가리는 행위이다.
셋째, 토지 보상을 둘러싼 논란과 관련해 토지수용민들의 요구에 어떻게 답할 것인가에 대해서도 진전된 태도가 필요하다. 우리 사회의 발전을 위해 토지공개념 등 사회발전을 위한 새로운 시대정신이 필요하다는 점은 분명하다.
하지만 현실적으로 토지와 건물이 가장 중요한 사적 재산으로 평가되고 있는 우리 사회의 현실에서 개발 제한 등의 규제로 오랜 시간 동안 재산권 행사에서 어려움을 겪었고, 자신의 의사와 무관하게 공익이라는 명분으로 토지를 강제 수용당해야 하며, 인·허가를 통해 토지 가치가 상승하면서 발생하는 이익은 토지수용민이 거의 누릴 수 없는 법적·제도적 취약점이 있다는 점을 고려해야 한다.
이는 사회적 타협의 필요성을 말해준다. 광주시와 광주 도시공사는 토지수용민과 전문가, 시민들이 함께 참여하는 논의 구조를 통해 토지 보상을 둘러싼 갈등을 해결하기 위한 대화에 나서야 한다.
마지막으로 광주도시공사는 실질적으로 공모지침을 위반한 상황에 대해 엄격하게 대처할 것을 요구한다. 평가점수를 많이 받기 위해 사실상 계열회사 관계인 회사를 두 개의 회사인 것처럼 둔갑시켰다면, 이는 위법한 행위이다. 평가위원회 등의 공모절차는 이런 꼼수를 걸러내라고 있는 것이지, 이에 대해 불이익을 줄 법적 근거가 없다고 변명하기 위해 존재하는 것이 아니다.
반대로 이런 꼼수에 불이익을 주었을 때, 이것이 부당하다는 법적 근거도 없다. 이는 적극적 행정의 영역이다. 공적 이익이라는 관점에서 적극적으로 대처해야 할 것에 대해 변명으로 일관하는 이런 태도 때문에 특혜의 의혹이 이는 것이다.
우리는 광주도시공사가 졸속으로 공모를 진행한 것에 대해 유감을 표한다. 우리는 진행될 협상 과정에서 광주도시공사가 이런 의혹을 불식할 수 있는 구체적 안을 마련할 것을 촉구한다.
애초에 국가의 100대 국정과제로 선정된 이 사업은 지역의 균형발전을 위한 필수 사업으로 원칙적으로 국가 예산을 통해 해결해 나가야 한다. 이를 위해 필요한 것은 더 높은 정치력과 시민들의 협력이다. 광주시와 도시공사는 무엇보다도 이 길을 추구했어야 한다.
우리는 광주도시공사가 예산 부족을 이유로 약 7,000억의 회사채를 발행할 것으로 알고 있다. 만약 국가 예산을 더 확보할 수 있는 정치적 힘이 부족하다면, 광주의 미래 먹거리를 위해 빚을 져야 하는 상황에 대해 차리리 시민들을 직접 설득하라.
이런 사업에서조차 반드시 민간자본에게 과도한 수익률을 보장하면서, 이들을 끌어들여야 한다는 생각이 반드시 옳은 일인지 광주시와 광주도시공사는 진지하게 생각해 보기 바란다.
2021년 10월 21일
참여자치21