"부동산 실거래가는 잔금지급 또는 등기 당시의 매매대금으로 법제화해야"
부동산 투기 근절을 위한 광주경실련의 정책 제언 [전문]
부동산 실거래가에 대한 기준을 등기부 기재 당시의 매매가로 하는 것을 법제화하라
2018년도에 광주의 아파트 가격이 폭등하는 일이 벌어졌다. 특히 남구 봉선동의 경우 전용면적 84.9㎡ 아파트 가격이 1월경에 5억 원 대 후반을 기록하다 12월경에는 9억 원 대 후반을 기록하여 1년 사이에 4억 원 이상이 올랐다.
그동안 광주의 아파트 거래 상황에 비추어 볼 때 상식적으로 도저히 납득할 수 없는 일이 벌어진 것이다.
더욱이 2019년 6월 기준으로 신세계건설이 서구 농성동에 공급한 ‘빌리브 트레비체’의 평균 분양가는 3.3㎡당 2367만원, 남구 봉선동 ‘남양휴튼 엠브이지’의 3.3㎡당 평균 분양가는 2375만원이었고 청약경쟁률도 아주 높았다.
상반기 3.3㎡당 전국 평균 분양가는 1375만원임을 감안할 때 현재 광주의 아파트 분양가는 그 정도가 지나치다고 볼 수밖에 없다.
위의 사례를 볼 때 최근 광주의 아파트 거래질서는 심하게 왜곡되어 있다. 그 배경으로 느슨한 정부의 정책 및 방관자적인 광주시의 입장과 맞물려 투기자금이 대거 광주 아파트 시장에 유입되고 있고, 그에 편승한 일부의 투기심리가 과열되고 있다는 견해가 지배적이다.
최근 11월7일자 kbs뉴스에서도 "서울 사람들이 몰려와서 아파트를 쇼핑하듯이 쓸어가고 있어요. 아파트 값이 마구 올라 걱정입니다."라는 보도에서 보듯이 광주 이외에도 부산, 울산, 대구, 대전 등 아파트 투기에 대한 문제가 아주 심각하다는 것을 알 수 있다.
현재 정부가 시행하고 있는 극히 일부 지역의 분양가 상한제, 9.13. 부동산 대책들은 왜곡된 부동산거래 질서를 해결할 수 없는 미봉책에 불과할 뿐이라는 것은 이미 밝혀진 사실이다.
더욱이 부동산시장이 침체되면 경기부양을 위하여 위와 같은 정책들이 슬그머니 후퇴하는 것이 지금까지 역대 정부의 부동산 대책이었다는 점에서 그 신뢰마저 무너진 상태다.
이에 광주경실련은 부동산투기대책특별위원회를 구성하고 남구 봉선동에 있는 모 아파트 1단지 279세대, 전용면적 84.9㎡아파트에 대해 2018년1월1일 부터 12월31일 까지 수 십 건의 매매에 대해 조사를 실시했다.
그 과정에서 국토교통부 실거래가, 국민은행 아파트거래시세가(아파트 대출 등을 위한 아파트 시세 추정이 목적인데, 실제 거래에서 매매당사자나 중개인이 매매계약 당시의 매매가 기준으로 삼는 경우가 많음) 등이 주로 계약 당시의 매매계약서를 근거로 결정되고 있다는 점을 발견했다.
문제는 계약 당시의 매매계약서를 기준으로 실거래가를 신고하다 보니 실제 등기된 시점(잔금지급 시)과 1억에서 2억 정도가 차이가 나는 경우도 있었다는 점이다.
이는 실제 거래가격보다 매매계약서를 부풀려 작성하거나 낮게 작성하거나 시세형성을 목적으로 매매계약 사례를 다수 신고함으로써 부동산시장을 교란할 수 있고, 실제 그런 사례들이 종종 보고 된 적이 있다.
참고로, 매매계약을 변경하거나 해제하더라도 이미 신고한 실거래가를 변경할 의무가 없고, 매도인이나 매수인이 매매계약이 해제, 무효, 취소되었다는 자료를 소명하면 양도세나 취득세가 실제로 부과되지 않는 점을 악용하는 투기세력을 잡기가 매우 어렵다.
이에 광주경실련은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 위해 다음과 같이 제안한다.
첫째, 부동산 실거래가(신고)는 잔금지급 또는 등기 당시의 매매대금으로 법제화해야 한다.
매매계약서상에 기재된 금액이 아니라 등기 당시의 실제 매매대금으로 실거래가 신고를 하면, 적어도 허위로 가격을 조작하여 투기 조장 행위를 방지할 수 있을 것이다, 그래야만 부동산 실거래가 신고제 도입의 취지와 목적에 부합한다고 본다.
따라서 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 제3조에서 규정한 부동산 거래의 신고 시점을 매매계약 당시가 아닌 등기부 기재 당시의 매매가로 조속히 개정할 것을 국회에 촉구한다. 아울러 정부도 그러한 개정안을 마련해 줄 것을 촉구한다.
둘째, 실거래가 허위신고나 미신고시 과태료 부과뿐만 아니라, 그 정도가 지나친 경우에는 형벌을 부과할 수 있도록 법제화해야 한다.
셋째, 해제 등 신고 조항이 시행규칙에 규정되어 있어 그 구속력이 없으므로 최소한 법규 또는 시행령에 규정하고 임의조항을 의무조항으로 개정해야 한다.
넷째, kb국민은행의 아파트 시세나 국토교통부의 실거래가는 등기된 실거래가에 한하여 반영해야 한다. 이 사항은 입법화하지 않더라도 공정하고 투명한 부동산 거래시장에 대한 국민적인 요구와 관심이 아주 높고, 정책적 의지만 있다면 실무적으로 시행할 수 있는 사항이므로 즉각적인 시행을 요구한다.
2019.11.13.
광주경제정의실천시민연합
부동산투기대책특별위원회